구해줘 홈즈 빌라왕 깡통 전세 피하는 법, 전세 사기 이것만 알면 됩니다

2023.02.03 - [경제공부] - 구해줘 홈즈 빌라왕 전세사기 수법? 깡통전세 수법 알면 안 당한다!

구해줘 홈즈 빌라왕 전세사기 수법? 깡통전세 수법 알면 안 당한다!

 

저번 글에서 전세사기 수법에 대해서 알아봤는데요. 그렇다면 전셋집 구하기 전 꼭 알아야 하는 항목!  깡통전세를 피하는 법, 빌라왕 구별법, 그리고 내 전세금 잘 지키는 방법이 무엇이 있는지 알아보겠습니다. 

 

특히 전세집 처음 구하는 초보자들도 쉽고 재미있게 이해하며 알 수 있는 내용으로 구성했으니 꼭 차근차근 읽어보시길 바랍니다. 

깡통전세, 전세사기 피하는 방법 

 

1. 기본적인 사항 - 대항력과 우선 변제권 

모르시는 분들은 없으시겠지만 한번 더 설명해 드리겠습니다. 전입신고와 확정일자를 반드시 받으세요. 그러나 이 법에도 허점이 있습니다. 전입신고시 대항력이 생기는 시기는 그 다음날 0시부터입니다. 예를 들어 2023년 1월 1일에 이사를 하고 그날 오후 3시에 전입신고를 했다고 하더라도 바로 대항력이 생기지 않습니다. 1월 2일 0시에 대항력이 생깁니다. 반면에 집주인이 1월 1일 4시에 이 집을 담보로 대출을 일으켰다면 어떨까요? 바로 1월 1일 4시에 은행 저당권이 설정됩니다. 그리고 세입자의 대항력은 1월 2일 0시에 생기게 되므로 신청은 빨리 했지만 순위에서는 밀립니다. 

그래서 바로 특약이 필요한 겁니다. 이 경우 최소 하루뒤, 최대 일주일까지도 다른 저당권등을 설정하지 않도록 특약을 넣는 세입자분들이 많다고 합니다. 집주인에게 바로 이야기하기 껄끄럽다면 중개사분들에게 이 특약을 이야기해보세요. 안해주는 중개사라면, 그 부동산에서는 거래하지 않으시면 됩니다. 어차피 어딜가든 매물은 공유되니까요. 

 

2. 전세보증금 반환 보증제도 (HUG) 

가입시 수수료가 발생하긴 하지만, 2년동안 맘 편히 살 수 있다는 점에서는 좋습니다. 허그는 집주인 대신 세입자에게 보증금을 반환하여주는 보험입니다. 세입자의 보증금 먼저 돌려주고, 집주인에게 구상권을 행사하여 돈을 받으니 세입자로썬 참 편리합니다. 하지만 현재 허그에서 집주인 대신 갚아준 보증금 사고에 따른 미수금이 기하급수적으로 늘고있다고 하니, 언제 이 좋은 제도가 종료될 지 모르겠네요. 

 

3. 등기부는 수시로 확인 

계약하기 전, 계약할 때, 잔금 납입 후에도 여러번 확인하는 것이 좋습니다. 특히 <가압류> <압류><가등기><가처분><경매개시결정등기><임차권등기명령> 등이 있다면 절대 거래하시면 안됩니다. 

 

4. 시세를 미리 꼭 확인하자 

시세를 알기 힘든 빌라나 주택의 매물인 경우, 특히 미리 사전조사가 필요합니다. 인근 부동산 2,3군데를 더 가보셔서 계약하려는 집 말고도 인근 집의 매매나 전세가격을 확인 하시는 것이 좋습니다. 동네의 시세는 어차피 비슷비슷하게 오르고 내리니까요. 

 

5. 경기 부동산 포털 - 깡통전세 확인하기 

경기도에 있는 전세집이라면 경기 부동산 포털을 활용할 수 있습니다. 경기 부동산 포털에 접속하여 깡통전세 알아보기 서비스를 클릭하여 원하는 지역으로 들어갑니다. 최근 1-2년 내의 매매가, 전세가와 1KM내 거래정보 등이 제공되며 해당 지역이나 주택의 전세가가 매매가의 70프로를 넘으면 '주의필요'라는 빨간색 경고 문구가 뜹니다. 

 

6. 집주인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구

주택의 근저당외에도 세금등이 체납된 것은 없는지 내역을 반드시 확인해야합니다. 특히 당해세 등의 세금체납의 경우에는 임차인 보증금보다 선순위이기때문에 반드시 완납증명서를 확인해야합니다. 만약 집주인이 이를 언짢아 하는 경우에는 은행 제출 서류라고 하면 좀 더 편하게 제출 받을 수 있을 것 같네요. 빌라왕 사건 이후 임대인의 세금 완납 증명서 제출의무를 법적으로 제도화 하려고 추진중에 있으며 향후에는 임대인의 동의 없이도 임대인의 세금체납등을 조회할 수 있게 법을 개정한다고 하니 앞으로는 집주인의 세금체납으로 인한 피해는 막을 수 있을 것 같습니다. 

7. 웬만하면 신축빌라는 피하고, 집주인의 직업도 고려할 수 있다면 고려하자.

집주인입장에서도 세입자 입장에서도 이렇게까지 할 일인가 싶겠지만 본인의 신용을 중요하게 생각하는 직군을 가진 회사원이나 공무원들은 세금체납이나 전세금 반환을 미루는등 본인의 신용에 문제가 될 일은 잘 하지 않는 편이라고 합니다. 신용에 문제가 되겠다 싶으면 어떻게든 해결을 하려고 애쓰는 편이라고 하네요. 그리고 저번 편에서 말 했듯, 깡통전세의 대표적인 케이스가 신축빌라이니만큼 웬만하면 신축빌라를 전세로 들어가는 것은 피하는 것이 좋겠습니다. 

또 4월부터는 세입자가 거주하는 집이 경매로 넘어갈 경우에도 국세보다 전세금을 선순위로 하여 먼저 돌려받을 수 있게끔 법을 개정한다고 하니, 참 다행입니다. 하지만 살던 집이 경매로 넘어가게 되면 보증금을 돌려받는 문제 이상으로 많은 스트레스를 받을 수 밖에 없을 것입니다. 그렇기에 앞서 정리한 체크리스트를 꼼꼼히 확인하고 요구하여 건실하고 깨끗한 집과 집주인을 만나는 것이 제일 바람직 하다고 할 수 있겠습니다.